昨天，深圳罗湖区某中介门店经理肖丹做部门9月工作复盘。
他惊讶地发现：
“去年一整年，我们组才帮2个香港客人租房。而今年9月，光港澳客户就接待了十几组，还成交了2单买房！”
肖丹后来分析到，这波境外客户突然冒出来，不是没原因的——
原来是9月15号，国家外汇管理局出了新规，直接放开了外资买国内住房的限制。
一边是房价跌不停，一边是国家喊外资进场，难道老外真要来抄底中国楼市了吗？
1
房价跌回几年前，国家急了才放外资进场
我们先说说现在的房价，估计让绝大多数房东都难受了。
展开剩余85%比如说，广东的房价已经连跌好几个年，一歌深圳很惨，房价已跌到2017年前的水平。
而大哥广州最难受，房价已回到了2016年的价位。
其实，我们知道，不光是广东，全国都差不多。
国家统计局数据显示，一线城市新房价格也就涨了2.3%，二线城市基本没动，只涨0.5%，三四线城市直接跌了3.1%。
更头疼的是库存，全国商品房待售面积超过7亿平方米，堆得跟山一样。
以前楼市怕“过热”，现在最怕“冷到底”。
供需关系早变了，房子卖不动，开发商扛不住，国家这才出手——
放开外资购房限制，就是想让境外的钱进来，给楼市添点活力。
2
外资买房新规：流程简化，喊老外来买
这次的外资购房新规，核心就是“方便”，把以前的堵点全打通了，明摆着是鼓励外资进场。
首先，流程比以前快多了。
以前境外人买房，得先拿房产备案证明才能去银行换汇付首付，可开发商又要先收到首付才给备案，这不就是死循环吗？
很多人想买都卡在这一步。现在不一样了，签了购房合同就能先去银行结汇付首付，后续补备案证明就行，流程从几周压缩到几天。
其次，取消了“外资不能买非自住房”的限制。
以前外资企业想买房当办公室、员工宿舍，门都没有。
而现在可以名正言顺地买，这对做外贸的外企来说，方便多了。
不过有一点没变：
境外个人买房，还是得满足“在国内工作学习满1年，只能买1套”的规定，不是说随便买。但即便这样，也比以前宽松太多了——
这不是“放闸”，是“把门槛拆了一半”。
3
外资进场能救市？别想多了，只对少数城市有用
很多人觉得，外资一来，楼市就能稳住了。
但现实是，这波外资能起的作用，其实很有限，而且只对少数城市有用。
从粤港澳大湾区的情况就能看出来。
截至2025年9月，广东的城市商业银行帮港澳居民办了2603笔购房付款，总共29.93亿元。
比如广州番禺的新鸿基某楼盘，70%的买家是香港人。
横琴的房子，39%是澳门人买的。
看着热闹，但这些钱占整个楼市的比例还不到2%，根本拉不动房价。
我的朋友是珠海某项目负责人，她说得就很实在：
“新规顶多让本来就想买的外资下单，不会有大量外资涌进来，顶多是‘小水慢流’。”
而且只有东南沿海那些外贸多、港澳人多的城市能沾点光，比如深圳、广州、珠海。
而内地大多数城市，外资根本看不上，该跌还是跌。
4
别指望老外抄底！中国楼市，老外不感兴趣
这几年，我走访东南亚多个国家，发现一个相似的现象：
比如马来西亚、柬埔寨等国家，都非常鼓励外国人买房，给与他们相应的优惠政策，比如第二家园等。
为什么这么干呢？
说到底，就是为了把国外的资金拉进来，事实上效果还不错。
我们大概率也会逐渐跟进，但是，高老师想说的是，中国楼市别抱太大希望了。
为什么？
因为老外根本不会大规模来中国买普通住宅，想靠他们救市，基本是一厢情愿。
第一个，文化不一样。
中国人爱买房，觉得房子是根；但西方人没这情结，他们更愿意租房，觉得灵活。
有个德国企业的代表就说：“我们来中国是做生意的，不是来买房的，住酒店、租公寓就行，没必要买。”
第二个，老外更看重“能不能赚钱”。
他们投资房产，首先看租金回报率。现在北上广深的商业地产（比如写字楼、商场）打骨折后，整体回报率可能达到5%，这比美国国债收益还高，他们更愿意买这个。
而普通住宅租金回报率才1%多，根本吸引不了他们。
第三个，全球大环境也不允许。
现在加拿大不让外国人买现成的住宅，澳大利亚不让买二手房，他们都在限制外资买房。
这些国家把外资往外赶，可中国就算开门，外资也更愿意去日本这种政策更宽松的地方，不会优先选中国。
国家放开外资购房，确实是想救楼市，但效果恐怕有限。
房价跌不跌，最终还是看国内的需求——
老百姓买不买得起、愿不愿意买，比外资进不进场重要多了。
现在的楼市，早就不是“有人买就能涨”的时代了。
要是你手里有多套房子，别指望外资来接盘。
要是想买房，也别等着外资推高房价，看准自己的需求最重要。
毕竟，政策的风向变了，市场的逻辑也变了。
过去我们严防外资炒房，如今我们欢迎外资入市。
但别忘了，资本从来不是救世主，而是逐利者。
当全球资金寻找避风港时，中国楼市这只“曾经的神话”，还能否重现昨日辉煌？
机会还是陷阱？
答案就在风中飘荡。
你觉得呢？打在留言区。
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